ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp đánh giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS tương tự (về loại đất, diện tích, hạng đất, hình dạng, loại đường phố, loại công trình và vị trí địa lí) với giá giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt nhất khi định giá các BĐS để ở hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, các BĐS thương mại – dịch vụ có tính đồng nhất (các căn hộ, chung cư để ở, các dãy nhà xây cùng một kiểu, các phân xưởng và nhà kho xây trên cùng một mặt bằng để cho thuê). Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên phân tích của việc mua, cho thuê BĐS được so sánh trên thị trường và hàng hóa có thể được giả định thay thế. Tuy nhiên, sự giống nhau giữa các BĐS nhiều khi khó đạt được, hơn nữa giá BĐS thường thay đổi theo thời gian. Trình tự xác định giá trị BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp được thể hiện ở các bước:

Bước 1: Thu thập thông tin về những BĐS tương tự được giao dịch trong thời gian gần đây

Bước 2: Kiểm tra, so sánh, phân tích thông tin về BĐS có liên quan

Bước 3: Lựa chọn và điều chỉnh có nội dung liên quan đến BĐS (đặc biệt là giá BĐS)

Bước 4: Xác định giá trị của BĐS dựa trên giá BĐS tương đương sau khi điều chỉnh.

- Ưu điểm

+ Phương pháp so sánh chủ yếu áp dụng trong định giá BĐS là giao dịch mua, bán phổ biến trên thị trường. Đây là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không cần xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để thừa nhận các dấu hiệu về giá trị.

+ Phương pháp này thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường, vì vậy có cơ sở vững chắc để được khách hàng, cũng như các cơ quan pháp lý công nhận.

- Nhược điểm

+ Cần thiết phải có thông tin thị trường rõ ràng về những giao dịch BĐS tương tự nếu không sẽ không áp dụng được.

+ Các thông tin thường phải mang tính chất lịch sử, ở thời điểm khác nhau, việc đưa về cùng một mặt bằng đánh giá là khó khăn, đặc biệt các BĐS ở nước ngoài.

+ Phương pháp này sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển. Những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng phương pháp này không những rất khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục.

Nguyễn Thị Tiến – Khoa KT- TC