Các nhân tố tác động đến cho vay bất động sản
a.Môi trường kinh tế
Khi nền kinh tế phát triển thì hoạt động cho vay BĐS đối với khách hàng cá nhân cũng có xu hướng diễn ra mạnh mẽ hơn, khi đó nhu cầu vay tiền của khách hàng cá nhân cũng tăng lên, cùng với đó là sự cạnh tranh cũng ngày càng gay gắt hơn giữa các ngân hàng thương mại. Và trong trường hợp ngược lại, khi nền kinh tế trong trạng thái suy thoái hoặc trong giai đoạn khó khăn thì hoạt động cho vay BĐS đối với khách hàng cá nhân sẽ thu hẹp lại bởi chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính Phủ tác động trực tiếp đến lãi suất cho vay của các NHTM.
b.Môi trường văn hóa - xã hội
Các yếu tố của môi trường văn hóa – xã hội như thói quen tiêu dùng, phong tục tập quán của từng vùng miền cũng là một trong những nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay BĐS của các NHTM.
c.Môi trường pháp lý
Xây dựng hành lang pháp lý chặt chẽ, đồng bộ, bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia sẽ tạo điều kiện thuận lợi để người vay vốn yên tâm, mạnh dạn đầu tư, mua bán BĐS, xây dựng và sửa chữa nhà cửa. Từ đó góp phần nâng cao hiệu quả cho vay của NHTM nói chung và cho vay BĐS đối với KHCN nói riêng.
a.Bên trong ngân hàng
- Chính sách tín dụng: Chính sách tín dụng là nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô và hiệu quả của hoạt động cho vay nói chung và cho vay BĐS đối với KHCN nói riêng, nó có ý nghĩa quyết định đến sự thành công hay thất bại của NHTM. Có bốn yếu tố chính trong chỉnh sách tín dụng của NHTM:
Lãi suất là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến quyết định xin vay của khách hàng. Trên môi trường kinh tế - xã hội cũng như mục tiêu của ngân hàng, thỏa mãn được lợi ích của người gửi tiền, của ngân hàng và của người vay vốn. Có bốn yếu tố chính trong chính sách tín dụng của NHTM:
Lãi suất: yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến quyết định xin vay của khách hàng. Trên thị trường, ngân hàng nào có lãi suất thấp hơn sẽ thu hút được sự quan tâm của khách hảng nhiều hơn.
Phương thức cho vay: NHTM cần phải chú ý để nghiên cứu và triển khai đa dạng các phương thức cho vay để đáp ứng được mọi nhu cầu của khách hàng tại từng thời điểm khác nhau để mở rộng quy mô hoạt động cho vay nói chung và hoạt động cho vay BĐS đổi với KHCN nói riêng.
Tài sản đảm bảo: Khách hàng muốn vay vốn tại NHTM phải đáp ứng được các điều kiện và nguyên tắc vay vốn. Một trong các điều kiện đó chính là tài sản đảm bảo cho khoản vay.
Quy trình cho vay: Thường khách hàng luôn mong muốn được giải ngân nhanh chóng, nên quy trình cho vay đóng một vai trò không nhỏ trong quyết định đi vay của khách hàng. Song nếu xét duyệt hồ sơ quá nhanh có thể kèm theo đó những rủi ro đổi với ngân hàng. Vì vậy bản thân ngân hàng luôn đưa ra các giải pháp an toàn, hiệu quả và nhanh chóng để thu hút khách hàng đồng thời tránh những rủi ro không đáng có cho ngân hàng.
-Quy mô và chất lượng nhân sự:
Hoạt động cho vay của NHTM nói chung và đặc biệt là hoạt động cho vay BĐS đổi với KHCN là hoạt động phức tạp, bao gồm nhiều công đoạn chính vì thế mà nó đòi hỏi một cán bộ tín dụng phải được đào tạo có hệ thống, có trình độ chuyên môn cao, tác phong làm việc chuyên nghiệp, có đạo đức, am hiểu và có kiến thức về thị trường BĐS.... điều này sẽ giúp cho ngân hàng đảm bảo được các khoản vay, ngăn ngừa được những rủi ro khi đưa ra quyết định cho vay.
-Cơ sở vật chất:
Cơ sở vật chất thiết bị phục vụ cho hoạt động tín dụng cũng ảnh hưởng đến việc thu hút khách hàng, việc trang bị đầy đủ các thiết bị phù hợp với phạm vi và quy mô hoạt động, phục vụ kịp thời các nhu cầu của khách hàng với mức chi phí cả 2 bên đều có thể chấp nhận được sẽ giúp ngân hàng tăng cường khả năng cạnh tranh, thực hiện tốt mục tiêu tăng cường hoạt động cho vay. Cùng với khoa học công nghệ ngày càng phát triển tạo điều kiện cho ngành ngân hàng đầu tư vào trang thiết bị, phục vụ cho hoạt động của ngân hàng.
b.Bên ngoài ngân hàng
-Khách hàng: Một khách hàng có tư cách đạo đức tốt, có tình hình tài chính vững vàng, có lịch sử quan hệ với các ngân hàng khác tốt là tiền đề để ngân hàng đưa ra quyết định cho vay đối với khách hàng, nhờ vào các tiêu chí đó mà ngân hàng có thể giảm bớt rủi ro cho vay, tăng lợi nhuận cho ngân hàng.
-Thị trường cạnh tranh:
Cạnh tranh có thể giúp các ngân hàng ngày càng hoàn thiện bản thân hơn, tích cực nghiên cứu và triển khai các sản phẩm mới nhằm đáp ứng được nhiều nhu cầu vay BĐS của khách hàng hơn. Đồng thời, cạnh tranh cũng buộc các ngân hàng phải luôn quan tâm tới việc đầu tư trang thiết bị tốt, tuyển dụng và đào tạo đội ngũ nhân viên có trình độ cao, cải tiến quy trình nghiệp vụ để khách hàng dễ dàng giao dịch với ngân hàng hơn. Tuy nhiên, nếu xét trên khía cạnh khác, cạnh tranh có thể làm cho ngân hàng bỏ qua những điều kiện tín dụng cần thiết làm cho rủi ro khoản vay cao lên, làm giảm chất lượng tín dụng. Hơn nữa, cạnh tranh còn làm cho thị trường cho vay BĐS đối với KHCN bị chia nhỏ cho nhiều ngân hàng khác nhau, dẫn đến khó khăn trong việc mở rộng thị trường cho vay của mỗi NHTM.
-Thị trường bất động sản: Khi thị trường BĐS sôi động, nhiều nhà đầu tư tham gia, sự cạnh tranh về giá từ đó dẫn đến lượng vốn được đổ vào thị trường BĐS cũng tăng lên. Để đáp ứng được nhu cầu vốn lớn, nhiều nhà đầu tư đã quyết định thực hiện vay vốn để đáp ứng nhu cầu đầu tư của mình, từ đó hoạt động cho vay BĐS đối với KHCN của các NHTM cũng có cơ hội được phát triển mạnh mẽ hơn, đem đến nguồn khách hàng chất lượng và phong phú cho ngân hàng. Ngược lại, khi thị trường BĐS có xu hướng giảm hoạt trong giai đoạn khó khăn, thì khách hàng cho nhu cầu bán BĐS thu hồi vốn, vì thế mà hoạt động cho vay cũng có xu hướng giảm xuống, làm ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các NHTM.
Nguyễn Thị Minh Hà