Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản thẩm định đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản. Phương pháp so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành, và tương đối giống so với tài sản, đối tượng cần định giá, là những bất động sản tương tự nhau về đặc điểm kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý... Người định giá phải so sánh các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý của bất động sản cần định giá với bất động sản so sánh để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá chỉ dẫn để đi đến mức giá tài sản cần thẩm định, tiến hành phân tích giá bán/giá cho thuê của các tài sản có thể so sánh được, và làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kì sự khác nhau nào giữa chúng và tài sản mục tiêu, từ đó xác định giá trị của tài sản mục tiêu cần định giá.

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản nào đó, đều có liên hệ với giá trị thị trường của các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Vì thế, phương pháp này quan tâm đến giá cả và các đặc tính tương tự của bất động sản. Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản công khai trên thị trường. Một tài sản được coi là có giao dịch phổ biến khi có it nhất 2 tài sản tương tự đã có giao dịch mua bán trên thị trường. Giá thị trường là số tiền thực tế trả cho một hàng hóa, dịch vụ nhất định do người mua, người bán đã hoặc có khả năng thỏa thuận trong từng trường hợp mua bán cụ thể.

Đối với bất động sản, phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng trong các trường hợp sau:

• Các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu.
• Các mảnh đất trống... 

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng rộng rãi trong định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế bất động sản, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai... Việc định giá cho các bất động sản theo phương pháp này chỉ được thực hiện khi có các bằng chứng về việc mua bán và cho thuê có thể sử dụng được. 

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được coi là đầu vào cho các phương pháp định giá khác như: các phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư. Phương pháp này đang chiếm ưu thế trong điều kiện hiện nay do sự phát triển của công nghệ thông tin.