Các phương pháp định giá bất động sản phổ biến

1. Phương pháp So sánh (Comparison Method / Sales Comparison Approach) 

Đây là phương pháp phổ biến và được sử dụng rộng rãi nhất, dựa trên nguyên tắc cung - cầu và sự thay thế của thị trường. 

• Nguyên tắc: So sánh bất động sản cần định giá với ít nhất 03 tài sản tương tự (về vị trí, diện tích, đặc điểm pháp lý...) đã được giao dịch thành công trên thị trường trong thời gian gần nhất.
• Điều chỉnh: Sau khi thu thập giá bán của các tài sản so sánh, các chuyên gia sẽ điều chỉnh mức giá dựa trên sự khác biệt về các yếu tố ảnh hưởng (ví dụ: vị trí, tình trạng, tiện ích, thời điểm giao dịch...) để đưa ra mức giá hợp lý cho bất động sản cần định giá.
• Điều kiện áp dụng: Thị trường phải có các giao dịch mua bán BĐS tương tự diễn ra thường xuyên và công khai. 

2. Phương pháp Chi phí (Cost Method / Cost Approach) 

Phương pháp này dựa trên chi phí tạo ra một bất động sản tương tự.

• Nguyên tắc: Giá trị của bất động sản được ước tính bằng cách lấy chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tài sản đó tại thời điểm định giá, sau đó trừ đi các khoản hao mòn (vật lý, chức năng, kinh tế).
• Công thức chung: Giá trị BĐS = Chi phí tạo ra BĐS mới (đất + xây dựng) - Hao mòn tích lũy.
• Điều kiện áp dụng: Thường dùng để định giá các BĐS chuyên dùng, ít có giao dịch trên thị trường (ví dụ: trường học, bệnh viện, nhà xưởng), hoặc các BĐS có công trình xây dựng mới. 

3. Phương pháp Thu nhập (Income Capitalization Method / Income Approach) 

Phương pháp này phù hợp với các bất động sản có khả năng tạo ra thu nhập.

• Nguyên tắc: Giá trị của bất động sản được xác định dựa trên khả năng sinh lời trong tương lai của nó. Dòng tiền thu nhập dự kiến được chuyển đổi thành giá trị hiện tại bằng cách sử dụng các kỹ thuật vốn hóa hoặc chiết khấu (phương pháp vốn hóa trực tiếp hoặc phương pháp dòng tiền chiết khấu).
• Điều kiện áp dụng: Áp dụng cho BĐS thương mại, cho thuê như cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại...